Dans un marché immobilier en perpétuelle mutation, l’idée de rénover son bien avant de le vendre peut sembler être une bonne option. Beaucoup de propriétaires espèrent ainsi valoriser leur bien et séduire un plus grand nombre d’acheteurs.

Mais cette stratégie pose toutefois la question de savoir si le jeu en vaut réellement la chandelle et si les dépenses engagées pour rénover son logement seront compensées lors de la vente.

Les plus et les moins de la rénovation pour revente

Rénover son bien immobilier avant sa revente peut en effet s’avérer être une bonne opération à bien des égards.

Dans un premier temps, elle permet souvent d’augmenter la valeur du bien, voire considérablement selon le type de travaux réalisés, et d’offrir ainsi une plus-value importante. En remettant au goût du jour des éléments clés comme la cuisine ou la salle de bains par exemple en améliorant les performances énergétiques du logement ou encore l’isolation intérieure, le bien devient davantage attractif auprès des potentiels acheteurs. Et un logement rénové se vend généralement plus vite, réduisant du même coup la durée du passage à vide dans la succession, ce qui peut être un avantage certain sur un marché concurrentiel. La rénovation constitue à cet égard une opération gagnante-gagnante puisque l’acheteur acquiert également un bien confortable et agréable à vivre.

Enfin, si l’on reste maître de ses choix, la rénovation constitue une belle opportunité pour personnaliser son logement et laisser libre cours à ses goûts en termes de matériaux, couleurs et agencements.

Cependant rénover pour revendre comporte également son lot de risques. Loin d’être anodins, les coûts liés à une rénovation peuvent en premier lieu se révéler conséquents, oscillant selon le type de travaux entre 800 à 1 500 € par m². De même que le risque que le montant des travaux n’atteigne pas le niveau suffisant pour compenser l’envolée parallèle du prix de vente dans le cas où l’opération serait couronnée de succès est bien réel. Les goûts des acheteurs sont en effet très différents et là où le propriétaire voit une amélioration significative d’un détail dont il ne peut plus profiter objectivement, ce qui était une qualité va devenir un défaut rédhibitoire.

Par ailleurs, les travaux prennent souvent plus de temps qu’initialement prévu et les budgets travaux sont presque toujours sous-évalués.

Enfin, tout comme les imprévus qui peuvent surgir au cours d’un projet quelquefois long et éprouvant, il ne faut pas sous-estimer le temps et l’énergie que nécessite la gestion d’un projet rénovation.

Il est par ailleurs essentiel de se pencher sur le marché en vigueur dans la région concernée avant d’entreprendre cette démarche. Car dans certains secteurs, la volatilité des prix immobiliers peut être telle qu’elle ne garantit pas un retour sur investissement suffisant. Dans d’autres, une simple touche peut suffire à valoriser considérablement la valeur à la revente. Une bonne connaissance du marché local et des tendances du moment permet de mieux guider les choix de rénovation. Il s’agit également de faire la distinction entre les travaux utilitaires, qui visent avant tout à rendre le logement plus confortable tout en faisant réaliser des économies d’énergie, et les travaux de confort, davantage tournés vers l’esthétique.

Par ailleurs, les matériaux isolants employés nécessitent un entretien régulièr pour conserver leur efficacité.

Stratégies à connaître et considérations juridiques à prendre en compte pour un achat-revente

Le succès d’une opération d’achat-revente repose en partie sur une stratégie bien ficelée.

La montée en flèche de l’engouement pour l’achat de biens à rénover permet aujourd’hui de négocier à la baisse le prix d’achat au départ. La première étape consiste tout simplement à repérer ceux qui sont susceptibles de prendre de la valeur après une rénovation. Cela peut être des logements nécessitant des travaux de remise aux goûts du jour, mais aussi ceux se trouvant dans des quartiers en plein essor. Une étude approfondie du marché s’impose alors pour évaluer le potentiel de profit. Les compétences que l’on possède ou non en matière de rénovation si l’on est pas soi-même du métier et le recours éventuel à des professionnels en sont également des critères importants.

Acheter une maison ou un appart à rénover n’est pas exempt de considérations juridiques. Il faut ainsi s’assurer que les règles locales en matière de construction et de rénovation permettent les travaux envisagés et que toutes les autorisations requises sont obtenues auprès des instances compétentes. Les négliger peut provoquer in fine des retards préjudiciables et coûteux, voire des complications sur le plan juridique. De manière générale, une planification minutieuse et une évaluation des risques s’imposent avec notamment les inspections préalables ou encore certaines stratégies d’achet-revente comme la construction pour revente ou la recherche de biens immobiliers à rénover en mauvais état.

Par ailleurs, il est essentiel d’évaluer les conséquences fiscales attachées à cet achat-revente. En France par exemple, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposable, avec un taux pouvant atteindre 34 % (sans compter les prélèvements sociaux).

Toutefois il existe des dispositifs permettant d’être exonéré sous certaines conditions (durée de détention du bien…).

Ainsi, il est préférable de se rapprocher d’un conseiller fiscal afin d’avoir une compréhension parfaite des obligations fiscales liées à cette opération (TVA comprise), mais aussi concernant les choix juridiques possibles (marchand de biens ou autres solutions comme la SCI).

Enfin, il existe certains prêts dont le prêt achat-revente qui peuvent être mobilisés pour optimiser la rentabilité de l’opération.

Nos conseils pratiques et les aides financières disponibles pour réussir votre projet de rénovation

Pour maximiser le succès d’une rénovation en vue d’une revente, plusieurs conseils pratiques sont à suivre.

On agira ainsi dans l’anticipation, notamment en prévoyant un budget de secours et en choisissant ses artisans avec soin, en s’assurant qu’ils soient qualifiés RGE pour bénéficier de certaines aides financières.D’abord, on privilégiera les travaux de rénovation qui apportent véritablement une plus-value au bien immobilier, notamment la réhabilitation des cuisines et salles de bains, l’amélioration de l’efficacité énergétique ou encore l’aménagement des espaces extérieurs. Ces travaux sont généralement très appréciés des acheteurs potentiels et peuvent justifier un prix de vente plus important.On conseillera également de confier aux professionnels du secteur les chantiers qui requièrent leur savoir-faire comme par exemple l’électricité ou la plomberie.

Bien que cela constitue un coût supplémentaire, la qualité du travail fourni par un professionnel pourra faire la différence sur le long terme. En ce qui concerne les autres travaux, pourquoi ne pas envisager de les réaliser soi-même si vous possédez les compétences nécessaires ? Un bon moyen de faire baisser la note !

Voici quelques conseils pratiques à retenir dans le cadre de votre projet :

• Déterminer un planning des travaux minutieux pour prévenir tout retard.
• Tenir compte des tendances du marché immobilier local afin de guider vos choix de rénovation.
• Privilégier le durable et l’écologique pour séduire une clientèle verte.
• Exploiter l’espace avec des solutions de rangement adaptées.
• Installer des systèmes domotiques pour moderniser le logement et optimiser le confort.

En matière d’aides financières, sachez que plusieurs dispositifs existent en France pour soutenir les projets de rénovation. Du crédit d’impôt à la transition énergétique (CITE) à l’éco-prêt à taux zéro, en passant par la TVA réduite et MaPrimeRénov’, ces aides financières permettent de financer les travaux d’amélioration visant à favoriser l’efficacité énergétique du logement.

De plus, certaines collectivités locales offrent des subventions pour des opérations spécifiques. Il est donc primordial de se renseigner sur les dispositifs nationaux et locaux afin de réduire le coût global de la rénovation.

Par ailleurs, il est important de se conformer aux règles et contraintes telles que le permis de construire, la conformité ou encore la traçabilité des investissements/ preuves de paiement.